Höherer Netto-Cashflow nach Immobilienverkauf (!)
Mandatstyp
Vermögender Privatkunde (Immobilienbestand)
4.000.000 €
Marktwert des Portfolios
80.000 €
Verbleibende AfA-Grundlage nach 27 Jahren
Zusammenfassung
Herausforderung
Ausgereizte AfA trifft auf volle Besteuerung und wachsenden Verwaltungsaufwand.
Nach 27 Jahren ist die AfA weitgehend gezogen (verbleibende Grundlage nur noch 80.000 €) — Mieteinnahmen unterliegen damit nahezu ungeschmälert dem Spitzensteuersatz von 42 % zzgl. Soli. Die über die Jahre entstandenen stillen Reserven sind ohne Verkauf nicht liquidierbar, und der Verwaltungsaufwand (Instandhaltung, Mieterkommunikation) wird im Alter zunehmend belastender.
Lösung
Steuerfreier Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist und Reinvestition in ein ETF-Depot.
Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (§23 EStG) wird das Portfolio steuerfrei veräußert und in ein diversifiziertes ETF-Depot überführt.
Modellrechnung bei 4 % Mietrendite/4 % ETF-Rendite:
Netto-Cashflow Immobilie ≈ 72.800 € // Depot ≈ 90.500 €
— bei 6 % ETF-Rendite steigt der Depot-Cashflow auf ≈ 155.700 €, mehr als das Doppelte.
Ursache:
Kapitalerträge profitieren von der 30%-igen Teilfreistellung für Aktienfonds und der auf 25 % gedeckelten Abgeltungsteuer, während Mieterträge dem persönlichen Spitzensteuersatz unterliegen.
Hinzu kommt geografische und steuerliche Risikodiversifikation: Ein international gestreutes ETF-Depot ist nicht an ein einzelnes nationales Steuerrecht gebunden.
Aktuell relevant: Die Grünen-Fraktion hat am 23.06.2026 einen Gesetzentwurf (Drucksache 21/6637) zur vollständigen Streichung der Spekulationsfrist eingebracht — als Oppositionsinitiative ohne Mehrheit in dieser Legislaturperiode, aber ein Beleg für das wiederkehrende politische Risiko dieser Steuerprivilegierung.
Kundenfeedback (anonymisiert)
„Ich wollte im Alter nicht mehr jedes Wochenende beim Handwerker-Koordinieren verbringen — dass nun am Ende sogar weit mehr übrig bleibt, ist ein absoluter Glücksgriff!"
Ergebnisse & Resultate
